보증금 26억2500만원, 감정가의 91% 수준…집값에 바짝 붙은 전세
낙찰가는 25억5890만원, 고가 주택에서도 드러난 전세 안전판의 한계
청담동 26억원대 전세라면 흔히 ‘안전한 고가 주택’부터 떠올리기 쉽다.
하지만 배우 서현진이 거주했던 것으로 알려진 다세대주택이 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되면서, 전세의 안전성은 집의 가격보다 보증금이 집값에 얼마나 가까이 붙어 있었는지에 달려 있다는 사실이 다시 드러났다.
26억2500만원 보증금, 25억5890만원 낙찰
서현진은 2020년 보증금 25억원으로 해당 주택에 전세계약을 맺은 뒤, 2022년 계약을 연장하면서 1억2500만원을 더해 총 26억2500만원으로 재계약한 것으로 알려졌다.
문제는 계약이 끝난 뒤 시작됐다. 보증금을 돌려받지 못하면서 임차권등기와 강제경매 절차로 이어졌고, 결국 해당 주택은 지난 6일 25억5890만원에 낙찰됐다.
보증금과 낙찰가의 차이는 약 6610만원. 숫자만 보면 크지 않아 보이지만, 경매에서는 낙찰대금 전체가 세입자에게 돌아오는 것이 아니다. 집행비용과 선순위 권리 등이 먼저 정리된 뒤 배당이 이뤄지는 만큼, 실제 회수액은 최종 배당 과정에서 결정된다.
여기서 관심은 자연스럽게 다음 숫자로 옮겨간다.
세 차례 유찰, 감정가와 ‘팔리는 가격’의 차이
이 주택의 감정가는 28억7363만원이었다. 하지만 처음부터 그 가격에 사겠다는 사람은 나타나지 않았다.
경매는 세 차례 유찰됐고, 최저매각가격은 22억9890만원에서 18억3912만원, 다시 14억7129만원까지 내려갔다. 이후 집주인의 회생 절차로 한동안 멈췄다가 파산 선고 뒤 다시 진행됐고, 최종 낙찰가는 25억5890만원으로 올라왔다.
이 과정이 보여준 것은 단순한 가격 변동이 아니다.
부동산에는 감정가가 있고 시세가 있지만, 문제가 생겼을 때 시장이 실제로 받아주는 **‘처분 가능한 가격’**은 또 다르다. 특히 거래가 드문 고가 다세대주택은 매수층이 좁아, 평상시 평가가격과 경매시장의 가격 사이에 간격이 커질 수 있다.
그래서 이번 사건의 핵심은 26억원이라는 절대금액보다 다른 곳에 있다.
핵심은 ‘26억원’보다 ‘91%’
보증금 26억2500만원은 감정가 28억7363만원의 약 **91.3%**에 해당한다.
집값과 보증금 사이에 남은 여유가 9%도 되지 않았다는 뜻이다.
이 정도 차이라면 집값이 조금만 흔들리거나 경매가 유찰될 경우 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있다. 흔히 ‘깡통전세’를 저가 빌라의 문제로 생각하지만, 위험이 작동하는 방식은 고가 주택에서도 다르지 않다.
비싼 집이라서 안전한 것이 아니라, 보증금과 실제 처분가 사이에 충분한 여유가 있어야 안전한 구조다.
임차권등기 이후에도 남는 현실적 위험
서현진은 보증금을 돌려받지 못한 뒤 임차권등기를 마친 것으로 알려졌다.
임차권등기는 이사를 나가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 지켜주는 중요한 장치다. 하지만 권리를 지켜주는 것과 돈을 만들어주는 것은 다른 문제다.
경매에서 확보된 재원이 부족하면 법적으로 보호받는 권리가 있어도 보증금 전액을 한 번에 돌려받지 못할 수 있다. 집주인의 재무상태가 이미 무너진 경우라면 남은 금액의 회수 가능성은 더 복잡해진다.
Next Insight 분석 | ‘비싼 집’보다 중요한 안전마진
이번 사건은 유명 배우의 전세금 분쟁으로 주목받았지만, 그 안의 구조는 누구에게나 같다.
전세 계약에서 중요한 질문은 “얼마짜리 집인가”가 아니다. 문제가 생겼을 때 그 집을 팔아서도 내 보증금을 돌려받을 수 있는가가 더 중요하다.
청담동이라는 주소도, 28억원이 넘는 감정가도 그 답을 대신해주지는 못했다.
결국 전세의 안전성을 가르는 것은 화려한 지역이나 높은 가격표가 아니라, 집값과 보증금 사이에 얼마나 충분한 거리를 남겨두었는가다.
작성·취재 | Next Insight News 김귤연 기자
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참고자료
- 스포츠경향, 서현진 청담동 전셋집 경매 및 낙찰 관련 보도
- 뉴시스, 서현진 전세보증금 미반환 및 강제경매 관련 보도
- 청담동 해당 다세대주택 실거래 및 경매물건 공개정보
해시태그
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