2022년 ‘신속 공급’에서 2031년 준공으로…3,497가구·총사업비 2조142억원
iH 출자 195억원, 전체 사업비의 1%지만 리츠 자기자본 기준 19.5%…핵심은 수익·위험의 배분
2022년 ‘2027년 입주’를 목표로 출발한 제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업이 2031년 준공을 목표로 한 2조원대 개발사업으로 바뀌었다. 사업시행 구조에도 리츠(REITs)가 들어왔다. 공공이 주도한다는 원칙은 유지됐지만, 사업비를 어떻게 조달하고 개발이익과 위험을 어떻게 나눌 것인지까지 사업의 핵심으로 들어온 것이다.
2027년 입주에서 2031년 준공까지
2022년 복합지구 지정 당시 인천시는 제물포역 북측 9만9,261㎡에 3,412가구를 공급하고 2024년 착공, 2027년 입주를 목표로 제시했다.
2024년 12월 승인된 복합사업계획에서는 공급 규모가 3,497가구로 늘었다. 공공분양 2,943가구, 공공임대 554가구다. 총사업비는 당시 1조9,502억원, 공사는 2026년 시작해 2031년 준공·입주하는 일정으로 바뀌었다.
주택은 85가구 늘었지만 최초 계획과 비교하면 입주 시점은 약 4년 뒤다.
도심 공공주택 복합사업이 내세웠던 장점 가운데 하나가 ‘신속한 공급’이었다는 점을 생각하면 일정 변화 자체도 사업을 평가할 중요한 숫자다.
1조9,502억원에서 2조142억원
사업비도 달라졌다.
2024년 사업계획 승인 당시 총사업비는 1조9,502억원이었지만 2025년 인천시의회에 제출된 출자 동의안에서는 2조142억원으로 제시됐다. 약 640억원 증가한 규모다.
동의안 심사에서 한국지방행정연구원은 사업수지를 1,934억원, iH가 받을 이익배당을 237억원으로 분석했다. 물가·금리 등 외부 변수가 있는 만큼 이 숫자는 확정 수익이라기보다 출자 타당성 검토 당시의 사업성 전망으로 봐야 한다.
결국 앞으로 확인해야 할 것은 2조142억원이라는 총액보다 사업비가 최종적으로 어디까지 늘어나는지, 증가한 비용을 누가 부담하는지다.
‘iH 1%’가 아니라 리츠 지분 19.5%
초기 사업 설명자료를 보면 iH 출자금은 195억원이다.
2조원에 가까운 전체 사업비와 비교하면 약 1%다. 이 숫자만 보면 공공기관이 1%만 투자하는 사업처럼 보일 수 있다.
그러나 리츠의 자기자본만 기준으로 보면 이야기가 달라진다.
인천시가 2025년 시의회에 제출한 출자 동의안은 iH가 제물포역 복합사업 리츠 자본금의 19.5%를 출자한다고 명시한다. 출자액은 195억원이다.
따라서
‘전체 사업비 가운데 iH 자금 약 1%’와 ‘리츠 자기자본 가운데 iH 지분 19.5%’는 서로 다른 숫자다.
공공성을 평가할 때도 전체 사업비 대비 출자비율만으로 판단하기보다 의결권, 공동사업시행자 지위, 자산관리회사(AMC) 역할과 수익배분 구조를 함께 봐야 한다.
94.9% ‘타인자본’, 모두 빚은 아니다
주민 설명자료에는 전체 사업비의 94.9%가 ‘타인자본’으로 표시돼 있다.
하지만 이를 “사업비의 95%가 빚”이라고 해석하면 정확하지 않다.
자료상 타인자본에는 HUG 보증과 금융기관 PF뿐 아니라 분양수입 등 8,749억원도 포함돼 있다. 분양대금은 금융기관에서 빌린 차입금과 성격이 다르다.
리츠 도입의 핵심은 iH가 2조원 가까운 사업비를 직접 차입해 모두 떠안기보다 별도의 사업법인을 통해 공공·민간자본, 금융조달, 분양수입을 결합하는 데 있다.
iH도 리츠 도입 이유로 물가 상승과 금리 인상 등에 따른 재무적 위험을 낮추면서 공공성을 유지하기 위한 구조라고 설명했다. 2025년 7월 사업계획 변경 승인 이후 iH와 리츠는 공동사업시행자로 참여하게 됐다.
공공사업에 들어온 리츠, 남은 질문은 ‘누가 얼마를 가져가나’
리츠 자체가 민영화를 의미하는 것은 아니다.
이번 사업은 iH가 공동사업시행자로 참여하고 리츠 관리에도 관여하는 구조다. 공공주택 3,497가구 공급과 원주민 재정착이라는 정책 목적도 그대로 남아 있다.
그러나 리츠에 재무적 투자자와 건설투자자가 참여하면 새로운 질문이 생긴다.
누가 얼마를 투자하는가.
투자금은 어떤 순서로 회수되는가.
배당은 어떤 기준으로 나뉘는가.
사업이 예상보다 큰 이익을 내면 주민에게 돌아가는 몫은 얼마인가.
반대로 공사비와 금융비용이 늘어나면 위험은 누가 부담하는가.
공공주택이라는 이름만으로는 답할 수 없는 질문이다.
Next Insight 분석 | 공공성은 ‘누가 시행하느냐’보다 ‘어떻게 나누느냐’
제물포역 북측 사업의 변화는 리츠라는 금융기법을 썼다는 사실 자체에 있지 않다.
2조원 규모 사업을 공기업이 직접 차입해 추진하면 iH의 부채와 재무위험이 커질 수 있다. 리츠를 통해 위험과 자금을 나누는 방식에는 분명한 합리성이 있다.
문제는 그다음이다.
공공이 위험을 줄이기 위해 민간자본을 끌어들였다면, 민간이 가져가는 수익과 공공이 확보하는 이익도 함께 공개돼야 한다.
특히 이 사업은 처음부터 단순한 아파트 개발이 아니라 원주민 재정착과 개발이익 환원, 신속한 주택공급이라는 공익성을 근거로 추진됐다.
2022년 주민에게 가장 중요한 숫자는 3,412가구와 2027년 입주였다. 이제 숫자는 3,497가구, 2031년 준공, 총사업비 2조142억원, iH 리츠지분 19.5%로 바뀌었다.
다음에 공개돼야 할 숫자는 더 구체적이어야 한다.
최종 사업비와 민간투자자의 실제 지분, 목표수익률, iH의 배당, 그리고 토지등소유자에게 돌아가는 개발이익.
공공개발의 공공성은 공기업 이름이 사업계획서에 들어 있다는 사실만으로 완성되지 않는다.
사업에서 생기는 위험과 이익이 누구에게, 어떤 비율로 돌아가는지까지 보여줄 때 비로소 확인할 수 있다.
취재·작성: 김귤연 기자 | Next Insight News
nextinsight.news@gmail.com
참고자료
인천광역시, 「제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업계획 승인·고시」
인천광역시의회, 「제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업 출자 동의안」
인천도시공사(iH), 「국내 최초 리츠 방식 도입 도심 공공주택 복합사업」
한국지방행정연구원 출자타당성 검토자료
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