올림픽훼밀리, 임대·일반분양 혼합하되 중대형 평형은 다른 동 집중
대치미도도 양재천변 대형·북측 소형 중심 배치…‘평형별 분리’ 논란
서울시 “분양·공공주택 차별 없는 혼합” 원칙…최종 판단은 후속 심의
임대주택만 따로 모은 ‘임대동’은 없다. 그런데 조합원이 주로 선택할 것으로 예상되는 중대형 평형과 임대·일반분양이 들어가는 소형 평형의 동은 달라질 수 있다.
서울 주요 재건축 단지에서 새로운 소셜믹스 논쟁이 시작됐다.
예전 질문은 단순했다. 임대주택을 별도 동에 몰아넣었느냐.
지금은 조금 복잡하다.
같은 동에 임대와 일반분양을 섞었다면, 평형별로 동을 나누는 것까지 ‘소셜믹스’라고 볼 수 있을까.
임대·일반분양은 함께…중대형은 다른 동
서울 송파구 올림픽훼밀리타운 재건축 추진위원회는 지난달 주민총회에서 해안건축을 설계자로 선정했다.
선정안은 임대주택과 일반분양 물량을 같은 동에 배치하면서, 기존 집주인들이 상대적으로 많이 선택할 것으로 예상되는 중대형 평형은 다른 동에 집중하는 구조다. 임대주택만을 위한 별도 동은 없지만 실제 입주 결과에 따라 중대형 중심 동과 일반분양·임대가 섞인 동의 거주구성이 달라질 수 있다는 지적이 정비업계에서 나온다. 이 과정에서 ‘임대동 대신 조합원동이 생기는 것 아니냐’는 표현도 등장했다. 다만 ‘조합원동’은 법률이나 서울시의 공식 용어가 아니라 일부 업계의 문제 제기다.
해안건축은 임대주택만 별도로 분리한 설계가 아니며 일반분양과 임대를 같은 동에 배치했기 때문에 서울시 소셜믹스 원칙을 반영했다는 입장이다.
올림픽훼밀리타운은 서울시 정비계획상 기존 4,494가구에서 공공주택 796가구를 포함한 6,787가구로 재건축될 예정이다.
대치미도도 ‘대형 남측·소형 북측’
강남구 대치미도에서도 비슷한 질문이 나왔다.
지난 7월 설계자로 선정된 해안건축안은 양재천변을 비롯한 남측에 대형 평형 중심 주동을 배치하고, 북측에는 전용 59㎡ 이하 소형 평형 중심 동을 두는 구조다. 소형 평형 동에는 조합원 일부와 일반분양·공공임대가 함께 들어가는 방안이 제시됐다.
설계자 선정에 앞서 강남구는 추진위에 행정지도를 보내 공공임대를 별도 동으로 계획하거나 분양주택과 분리하는 배치는 관련 법령과 서울시 정책 취지에 맞지 않을 수 있다는 점을 안내했다.
다만 강남구는 평형 구성 자체를 곧바로 규정 위반으로 볼 수는 없으며, 임대주택만 별동으로 분리하지 않았다면 향후 심의 과정에서 구체적인 배치를 검토해야 한다는 취지의 입장도 밝혔다. 추진위 역시 아직 조합원 희망평형 조사 전이라 최종 배치가 확정된 것은 아니라는 입장이다.
서울시가 말하는 ‘완전한 소셜믹스’
서울시의 정책 방향은 분명하다.
서울시는 2022년부터 공공주택과 분양주택 사이의 차별 요소를 없애는 ‘완전한 소셜믹스’를 추진하면서 동·호수 동시 공개추첨, 평형 다양화 등을 도입했다.
정비계획 기준에서도 공동주택은 분양주택과 공공주택의 외관·마감 등을 동일하게 하고, 동별·동내·층별 혼합을 원칙으로 하며 전체 주택의 동·호수 배정 역시 조합원과 공공주택이 동일·동시에 공개추첨하도록 규정하고 있다.
서울시는 지난해에도 분양·임대 동호수를 분리 추첨한 사례와 관련해 공개추첨 원칙을 재확인하며 자치구에 관리 강화를 요구했다.
그러나 여기에도 질문은 남는다.
임대와 일반분양이 한 동에 함께 있다면, 그 옆에 중대형 중심 동이 따로 있는 것까지 같은 기준으로 볼 것인가.
평형은 주거상품인가, 새로운 경계선인가
평형별 동 배치는 그 자체로 곧 조합원과 임대 입주자의 분리를 의미하지 않는다.
조합원도 소형 평형을 선택할 수 있고 일반분양에도 중대형이 포함될 수 있다. 아직 두 단지 모두 조합 설립과 사업시행인가, 건축·통합심의 등 여러 절차가 남아 있어 현재 설계안이 그대로 최종 배치가 된다고 단정할 수도 없다. 대치미도 신속통합기획 가이드라인 역시 정비사업 추진 과정에서 공공성이 인정되는 경우 일부 변경될 수 있다고 명시한다.
따라서 현 단계에서 ‘위법 설계’나 ‘임대 분리 확정’으로 규정하기에는 이르다.
다만 두 단지가 동시에 같은 질문을 던지고 있다는 점은 분명하다.
Next Insight 분석 | 소셜믹스는 ‘같은 동’이면 완성되는가
서울시의 소셜믹스 정책은 ‘임대동’을 없애는 데서 시작했다.
분양과 임대의 외관을 같게 하고 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 섞고 동·호수도 함께 추첨한다. 눈에 보이는 차별을 줄이겠다는 것이다.
그런데 평형이라는 변수가 등장했다.
임대와 일반분양은 같은 동에 있어도, 중대형 중심 동과 소형 중심 동으로 단지를 나누면 실제 입주자 구성은 다시 달라질 가능성이 있다. 반대로 모든 평형과 모든 동을 동일한 비율로 섞도록 강제한다면 조합원의 기존 주택 규모와 사업성, 상품 설계 문제도 함께 생긴다.
결국 쟁점은 ‘임대동이 있느냐 없느냐’만으로 끝나지 않는다.
소셜믹스를 건물의 형식으로 판단할 것인가, 실제 거주구성까지 볼 것인가.
올림픽훼밀리타운과 대치미도의 설계안은 아직 최종안이 아니다. 그래서 답도 아직 정해지지 않았다.
오히려 향후 서울시 심의에서 평형별 주동 배치를 소셜믹스의 어느 지점까지 판단할 것인지가 이번 논쟁의 다음 장면이 될 가능성이 크다.
작성·취재 | Next Insight News 김귤연 기자
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참고자료
서울특별시 올림픽훼밀리타운 재건축 정비계획 자료, 서울시 공공주택 ‘완전한 소셜믹스’ 정책 및 정비계획 기준, 대치미도 신속통합기획 자료, 강남구 행정지도 및 정비업계 설계자 선정 관련 보도.
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