희소 대형·선호 입지는 신고가와 고점 회복…일부 84㎡는 전고점보다 30~40% 낮아
같은 생활권 안에서도 평형·입지·상품성 따라 가격 회복 속도 갈리는 ‘선별 장세’
송도국제도시의 아파트 시장이 한 방향으로 움직이지 않고 있다.
한쪽에서는 20억원이 넘는 신고가 거래가 등장한다. 다른 한쪽에서는 2021년 고점보다 30~40% 낮은 가격에 거래되는 단지도 여전히 적지 않다.
같은 송도라는 이름 아래 있지만 실제 시장은 이미 여러 갈래로 나뉘고 있다.
국토교통부 실거래가 자료를 가공한 실거래 정보에 따르면 인천 연수구 송도동 인천송도힐스테이트6단지 전용 239.72㎡는 지난 8월 19일 23억원에 거래됐다. 이전 동일 면적 거래가 드문 희소 평형으로, 이번 계약은 직거래로 신고됐다. 아파트 시세 사이트 – APTSITE.KR
23억원과 59억5000만원…희소 대형의 다른 시장
대형과 펜트하우스에서는 송도 평균 가격만으로 설명하기 어려운 거래가 나온다.
더샵센트럴파크2 전용 291.34㎡는 지난 5월 25일 59억5000만원에 거래됐다. 같은 단지 전용 146.51㎡도 8월 30일 19억1000만원에 계약됐다. 몰라
이런 거래는 송도 전체 아파트가 같은 수준으로 올랐다는 의미와는 다르다.
초대형 면적은 공급 자체가 적고 거래 빈도도 낮다. 센트럴파크 조망이나 고층, 펜트하우스 같은 상품성까지 더해지면 동일 생활권의 일반형 아파트와 다른 가격을 형성할 수 있다.
따라서 23억원이나 59억5000만원 한 건만으로 송도 전체의 시세를 설명하기는 어렵다.
오히려 송도에서도 희소성이 높은 주택과 일반 주택의 가격 결정 방식이 달라지고 있다는 신호에 가깝다.
바로 옆에서는 고점보다 30~40% 낮은 거래
반대쪽 숫자도 존재한다.
힐스테이트레이크송도1차 전용 84.92㎡는 최근 6억2800만원에 거래됐다. 2021년 기록한 9억6000만원과 비교하면 약 34.6% 낮다. 최근 직전 거래 7억원과 비교해도 7200만원 내려간 거래다. 다음
e편한세상송도 역시 비슷하다.
전용 84.25㎡는 2021년 10억7500만원까지 거래됐지만 올해 4월에는 6억2800만원에 계약돼 최고가 대비 약 41% 낮았다. 9월 18일 같은 면적군의 최근 거래도 6억4800만원 수준이다. 네이트 뉴스
즉 송도에서는 현재 신고가와 고점 대비 30~40% 낮은 거래가 동시에 나타난다.
‘송도가 오른다’와 ‘송도가 아직 회복하지 못했다’는 상반된 설명이 모두 나오는 이유다.
같은 송도인데 무엇이 갈랐나
첫 번째 차이는 희소성이다.
초대형·펜트하우스처럼 공급량이 적은 주택은 일반적인 84㎡ 시장과 수요층이 다르다. 거래량도 적기 때문에 한 건의 거래가 신고가를 만들 가능성도 상대적으로 크다.
두 번째는 입지와 주거 상품성이다.
센트럴파크 접근성, 조망, 학군, 상업시설 접근성, 신축 여부 등은 같은 송도 안에서도 단지별 선호도를 갈라놓는다.
세 번째는 과거 가격이 얼마나 높았느냐다.
2020~2021년 상승장에서 가격이 급하게 올라간 단지는 현재 가격이 일정 부분 회복하더라도 최고점과의 격차가 크게 남을 수 있다.
실제로 e편한세상송도처럼 거래가 꾸준한 대단지에서도 최근 84㎡ 실거래는 6억원대에 형성돼 있다. 거래가 있다는 사실과 전고점을 회복했다는 것은 전혀 다른 문제다. 부동산통
‘키 맞추기’도 송도 전체에 똑같이 적용되진 않아
시장에서는 서울과 수도권 핵심지역 가격 상승, GTX-B 추진, 바이오 기업 집적, 교육·생활 인프라 등을 송도 가격 회복의 배경으로 거론한다. 최근 연수구 아파트 가격도 상승 흐름을 이어가고 있다. 다음
하지만 이런 요인이 모든 단지 가격을 동시에 같은 비율로 올려주는 것은 아니다.
실거래를 보면 동일한 송도에서도 전용면적과 위치, 연식, 조망, 단지 규모에 따라 가격 회복 정도가 크게 다르다.
따라서 최근 시장을 단순한 ‘송도 상승장’으로 보는 것보다 선호 자산으로 수요가 먼저 몰리는 선별적 회복 국면으로 보는 편이 실제 거래와 더 가깝다.
Next Insight 분석 | 신고가보다 중요한 것은 ‘몇 곳에서 나오느냐’
부동산 시장에서는 신고가 한 건이 강한 신호처럼 보인다.
하지만 지역 시장의 방향을 판단하려면 신고가 자체보다 신고가가 얼마나 넓게 확산되고 있는지를 봐야 한다.
초대형 펜트하우스 한 채가 23억원에 거래되고 희소 주택이 50억원을 넘어섰다고 해서 수천 가구의 일반 아파트까지 같은 속도로 회복했다고 볼 수는 없다.
반대로 일부 84㎡가 고점보다 30~40% 낮다고 해서 송도 전체가 침체됐다고 단정하는 것도 정확하지 않다.
지금 송도의 특징은 상승과 하락 가운데 하나가 아니다.
같은 지역 안에서 상품에 따라 회복 속도가 크게 벌어지고 있다는 것이다.
앞으로 송도 시장을 판단할 때 중요한 숫자는 최고가 몇 건이 아니라, 일반 평형의 거래가격이 전고점과의 격차를 얼마나 줄이는지, 그리고 신고가가 얼마나 많은 단지로 확산되는지가 될 가능성이 크다.
작성·취재 | Next Insight News 김귤연 기자
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참고자료
국토교통부 실거래가 공개자료
한국부동산원 주간 아파트가격 동향
인천송도힐스테이트 실거래 자료
더샵센트럴파크2 실거래 자료
힐스테이트레이크송도 실거래 자료
e편한세상송도 실거래 자료
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