개포우성7차·가락삼익·면목7구역 4134가구 계획
강남·송파 재건축에서 중랑 재개발까지 동시 진전
‘총 공급 가구’와 실제 순증 물량 구분해야
서울 강남·송파·중랑의 대규모 재건축·재개발 사업 3곳이 서울시 통합심의를 통과하면서 총 4134가구 규모의 정비사업이 다음 단계로 넘어갔다. 숫자만 보면 ‘4000가구 공급’이지만, 이번 결정의 핵심은 새 아파트의 규모보다 여러 심의를 묶어 정비사업의 긴 행정 시간을 줄이는 데 있다.
개포우성7차 1134가구…39층 재건축과 열린 단지
서울시는 지난 3일 열린 제18차 정비사업 통합심의위원회에서 강남구 일원동 개포우성7차, 송파구 가락삼익맨숀, 중랑구 면목7구역과 은평구 범서구역 등 4개 안건을 조건부 의결했다.
개포우성7차는 현재 802가구에서 최고 39층, 총 1134가구 규모로 재건축될 예정이다. 기존보다 332가구 늘어나는 셈이다. 서울시 공동주택 자료에서도 현재 단지는 15개 동 802가구로 확인된다.
단순한 고층화에 그치지 않는다. 개포로변 소공원과 단지 서측 연결녹지, 주민이 함께 사용할 수 있는 놀이·돌봄시설과 작은도서관 등이 계획됐으며, 층수 상향에 따른 일조권과 주변 환경에 대한 보완도 심의 조건에 포함됐다.
사업은 아직 착공 단계가 아니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 개포우성7차는 현재 조합설립인가 단계이며, 조합은 2027년 초 사업시행인가, 2028년 관리처분인가와 이주를 목표로 사업을 추진하고 있다.
가락삼익 936→1485가구…송파에 549가구 순증
1984년 준공된 송파구 가락삼익맨숀은 기존 936가구에서 최고 29층·15개 동·1485가구로 재건축된다. 이 가운데 168가구가 공공임대주택으로 계획돼 있으며 기존 대비 순증 물량은 549가구다.
양재대로와 오금로에 맞닿은 입지 특성을 고려해 도로 소음을 줄이기 위한 방음계획과 획일적인 외관을 피하기 위한 건축계획 보완이 요구됐다. 단지 서측에는 공원과 연계한 노인복지시설도 들어설 예정이다.
개포우성7차와 가락삼익만 합치면 재건축 이후 2619가구가 되지만 기존 두 단지의 1738가구를 제외한 실제 증가분은 881가구다. 정비사업에서 ‘총 가구 수’와 ‘새로 늘어나는 주택 수’를 구별해서 봐야 하는 이유다.
면목7구역 1515가구…낡은 저층주거지의 재편
중랑구 면목본동 일대 면목7구역은 최고 35층, 12개 동, 총 1515가구 규모로 재개발되며 공공주택 290가구가 포함된다. 이곳은 1960년대 토지구획정리사업으로 형성돼 단독·다세대주택이 혼재한 노후 주거지역으로, 2024년 1월 정비구역 지정과 같은 해 9월 조합설립인가를 거쳤다.
재건축 단지 두 곳과 달리 기존 저층주택을 하나의 대단지와 기반시설로 다시 구성한다는 점에서 공급 효과뿐 아니라 도시구조 재편의 의미가 크다.
세 주거사업을 합치면 계획 가구 수는 4134가구다. 다만 이를 그대로 ‘4134가구 순증 공급’으로 해석해서는 안 된다. 재건축은 기존 주택을 철거한 뒤 다시 짓는 사업이고, 면목7구역 역시 기존 단독·다세대주택이 존재하기 때문이다.
범서구역까지 같은 심의…그러나 4134가구에는 미포함
같은 날 통합심의를 통과한 은평구 불광동 범서구역은 성격이 다르다. 연신내역 인근에 지하 6층~지상 29층 규모의 업무·판매시설 등을 조성하는 도시정비형 재개발 사업으로, 앞선 4134가구 산정에는 포함되지 않는다.
따라서 이번 서울시 통합심의는 ‘4개 지역에서 4000여 가구를 공급한다’기보다 3개 주거 정비사업 4134가구와 1개 역세권 복합개발 사업이 동시에 행정 문턱을 넘었다고 표현하는 것이 정확하다.
Next Insight 분석 | 공급의 병목은 ‘계획’보다 ‘시간’
서울 주택시장에서 정비사업은 이미 확보된 도심 토지에 대규모 주택을 공급할 수 있는 핵심 수단이지만, 문제는 속도다.
과거에는 사업시행계획인가 과정에서 건축·경관·교통·환경·교육·공원 등 여러 심의를 각각 거치면서 심의에만 통상 2년 이상이 걸렸다. 서울시는 2024년 통합심의를 전면 시행하면서 이 과정을 약 6개월 수준으로 줄이는 것을 목표로 제시했다.
서울시는 이후 정비구역 지정부터 조합설립, 사업시행·관리처분, 착공까지 절차를 병행하는 방식으로 정비사업 기간을 추가 단축하고 있으며, 최근에는 조합설립 기간을 기존 365일에서 120일로 줄이는 공정촉진 개선안도 시행했다.
그러나 통합심의 통과가 곧 공급이나 입주를 뜻하는 것은 아니다. 이후에도 사업시행계획인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공·분양, 준공이라는 긴 절차가 남아 있다.
그래서 이번 결정에서 봐야 할 숫자는 4134가구 하나가 아니다. 서울 주택 공급의 진짜 변수는 계획된 주택이 몇 가구인가보다 그 계획을 실제 착공과 입주까지 얼마나 빨리 연결할 수 있느냐에 있다.
통합심의의 성과 역시 결국 심의 건수가 아니라 ‘공급계획과 실제 입주 사이의 시간을 얼마나 줄였는가’로 평가받아야 한다.
취재·작성: 김귤연 기자 | Next Insight News
nextinsight.news@gmail.com
참고자료
- 서울특별시, 「모든 정비사업 통합심의 본격 시행」
- 서울특별시 정비사업 정보몽땅, 개포우성7차 재건축 사업 현황
- 서울특별시, 정비사업 조합설립 공정촉진 개선안
- 연합뉴스, 「개포우성7차·가락삼익 재건축 탄력…면목7구역 1515세대 공급」, 2026년 9월 4일
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