당정, 기초단체장 권한 확대 추진…핵심은 서울시에 집중된 정비사업 의사결정을 분산해 실제 착공까지 걸리는 시간을 줄이는 것
정부와 더불어민주당이 서울의 500세대 이하 재개발·재건축 사업에 기초단체장의 권한을 확대하는 제도개선에 나선다. 8·13 주택 신속공급 대책에 이어 신규 택지를 확보하는 것만큼 기존 정비사업의 행정처리 속도를 높이는 데 정책의 무게를 두기 시작했다.
당정은 23일 고위당정협의회에서 서울 구청장들의 요구를 반영해 500세대 이하 재개발·재건축에 기초단체장이 권한을 행사할 수 있도록 관련 법 개정을 추진하겠다고 밝혔다. 다만 구체적으로 어떤 인허가 권한까지 이전할지는 아직 법제화되지 않았다.
지금은 구청장이 계획해도 최종 지정은 서울시가 한다
현행 도시정비법상 서울 자치구청장은 정비계획을 입안하지만 정비구역 지정은 서울시장에게 신청해야 한다. 즉 사업 현장과 가까운 자치구에서 계획을 검토한 뒤 다시 서울시의 결정 절차를 거치는 구조다.
이번 제도개선이 주목받는 이유는 바로 이 단계 때문이다.
재개발·재건축은 정비구역 지정 이후에도 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거와 착공까지 여러 절차가 남는다. 따라서 권한 하나를 넘긴다고 전체 사업기간이 획기적으로 단축된다고 단정할 수는 없다.
그러나 정비구역 지정은 사업이 공식적으로 출발하는 첫 번째 큰 행정 관문이다. 이 단계에서 서울시와 자치구를 오가는 시간을 줄이면 특히 규모가 작은 정비사업에서는 초기 속도를 높일 가능성이 있다.
이번 정책은 ‘규제 완화’보다 ‘행정 분권’에 가깝다
용적률을 일괄적으로 높이거나 재건축 규제를 없애는 정책과는 성격이 다르다.
본질은 “서울시가 모두 결정해야 하는가, 작은 사업은 자치구가 직접 판단할 수 있는가”라는 행정권한 재배분이다.
규모가 큰 정비사업은 교통·학교·도로·공원 등 서울 전체 도시계획에 미치는 영향이 크다. 반면 소규모 사업까지 같은 구조로 처리하면 서울시에 심의 업무가 집중돼 병목이 발생할 수 있다.
따라서 일정 규모 이하는 자치구가 담당하고 서울시는 광역적 영향이 큰 사업에 행정력을 집중하는 방식은 공급 속도를 높이는 하나의 선택지가 될 수 있다.
8·13 대책의 핵심도 결국 ‘몇 채’보다 ‘언제 짓느냐’
정부는 지난 13일 수도권에 23만호+α의 추가 공급 기반을 확보하는 ‘주택 신속공급 방안’을 발표했다. 정책에는 택지 확보뿐 아니라 사업절차 단축과 조기 착공, 재개발·재건축 지원이 포함됐다.
이번 권한 이양 논의도 같은 흐름에 있다.
주택공급은 발표한 물량이 아니라 착공하고 준공된 집이 시장에 나올 때 비로소 공급이 된다.
정비사업 후보지가 많아도 행정절차에서 수년간 머문다면 공급계획상의 숫자일 뿐이다. 정부가 ‘공급량’에 이어 행정의 처리능력 자체를 공급정책의 변수로 보기 시작했다는 점에서 이번 조치의 의미가 있다.
그러나 ‘구청장에게 넘기면 빨라진다’는 공식도 위험하다
권한 이양에는 반대 논리도 존재한다.
25개 자치구의 도시계획 전문인력과 행정역량은 동일하지 않다. 정비사업에는 주택만이 아니라 교통, 학교, 기반시설, 높이와 용적률, 임대주택 등 복잡한 이해관계가 얽혀 있다.
권한만 이전하고 전문인력과 공통 기준을 마련하지 않는다면 ‘서울시의 병목’이 ‘자치구의 병목’으로 이동할 가능성도 있다.
또 자치구별 판단기준이 달라지면 같은 서울 안에서도 정비사업 기준이 제각각 적용될 수 있다. 국민의힘도 이번 방안을 서울시장 권한을 약화시키는 조치라며 반발하고 있어 향후 법 개정 과정에서 정치적 논쟁도 예상된다.
아직 ‘500세대 이하 구청장 승인제’가 시행된 것은 아니다
가장 주의할 부분이다.
23일 발표는 제도개선 추진 방침이다. 관련 법안이 국회를 통과한 것도 아니며 구청장에게 어떤 인허가권을 어느 범위까지 넘길지도 최종 확정되지 않았다.
따라서 현재 단계에서 “500세대 이하 재건축은 앞으로 구청장이 바로 승인한다”고 받아들이는 것은 이르다.
향후 법안에서 정비구역 지정권만 넘길지, 관련 변경권한까지 확대할지, 서울시가 계속 심의해야 하는 예외사업을 어떻게 정할지가 실제 정책 효과를 결정한다.
성패는 ‘권한을 얼마나 넘겼나’가 아니라 ‘몇 년을 줄였나’
이번 정책의 가치는 행정조직도를 바꾸는 데 있지 않다.
평가할 숫자는 세 가지다.
정비구역 지정까지 걸리는 시간이 실제 얼마나 줄었는가.
착공까지 전체 사업기간이 단축됐는가.
그 결과 실제 서울 주택공급이 얼마나 빨라졌는가.
이 결과가 없다면 권한 이양은 행정체계 개편에 그친다.
반대로 소규모 사업을 자치구가 신속하게 처리하고 서울시가 대규모·복합사업에 집중하면서 실제 착공 시점이 앞당겨진다면 의미 있는 공급정책이 될 수 있다.
결국 이번 정책의 핵심은 ‘더 많은 재건축을 허용하느냐’보다 ‘이미 추진 가능한 사업을 행정이 얼마나 빨리 움직여 줄 수 있느냐’에 있다.
서울 주택공급의 병목을 풀 열쇠가 권한 분산인지, 아니면 또 다른 행정 단계가 될지는 법안의 이름이 아니라 실제로 줄어든 시간이 증명하게 된다.
취재·작성: 김귤연 기자 | Next Insight News
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참고자료
- 2026년 8월 23일 고위당정협의회 주택공급·정비사업 제도개선 발표
- 국토교통부 「8·13 주택 신속공급 방안」
- 국가법령정보센터 「도시 및 주거환경정비법」 제8조
- 서울시구청장협의회 정비구역 지정권한 이양 관련 논의자료
- 서울 자치구 재개발·재건축 행정절차 개선 관련 자료
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